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16. Oktober 2019

Ein Blick in die kantonalen Steuergesetze kann für Banken zur Ersparnis der Handänderungssteuer führen

Als kantonale Steuer knüpft die Handänderungssteuer an den Übergang von Grundstücken von einer Person auf eine andere. Folglich handelt es sich um eine Abgabe, die auf Grundstückgeschäfte erhoben wird. Dabei wird die persönliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der steuerpflichtigen Person bei ihrer Erhebung grundsätzlich nicht berücksichtigt. Auch werden weitere Belastungen und die Frage, ob ein Gewinn erzielt wird ausser Acht gelassen.


Mangels Harmonisierungsvorschriften auf Bundesebene sind die Kantone in der Ausgestaltung der Handänderungsteuer frei. So können sie beispielsweise die steuerbefreiten Handänderungen eigenständig bestimmen oder ganz auf eine Erhebung verzichten. Zu diesen echten Steuerbefreiungstatbeständen gehören in einigen Kantonen Handänderungen im Rahmen von Zwangsverwertungen. Nachfolgend wird die diesbezügliche Regelung im Kanton Basel-Landschaft dargestellt.

1. Gegenstand der Handänderungssteuer

Mit der Handänderungssteuer wird stets ein objektiver Rechtsverkehrsvorgang besteuert, nämlich die Handänderung an im Kanton gelegenen Grundstücken. Bezüglich des Begriffs des Grundstücks wird in den meisten Kantonen - so wie auch im Kanton Basel-Landschaft - auf die Vorschriften des Schweizerischen Zivilgesetzbuchs verwiesen.

Die kantonalen Steuergesetze umschreiben den Gegenstand der Handänderungssteuer recht unterschiedlich. Im Kanton Basel-Landschaft unterliegt jede Übertragung von Eigentum an Grundstücken oder Anteilen daran der Handänderungssteuer. Zudem sind Rechtsgeschäfte, die hinsichtlich der Verfügungsgewalt wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken, ebenfalls Gegenstand der Handänderungssteuer. Veräusserer und Erwerber schulden die Steuer zu gleichen Teilen.

2. Steuerbefreiung bei Verkäufen im Zwangsvollstreckungsverfahren

In der Praxis kommt es öfter vor, dass Banken als Hypothekar- und Grundpfandgläubiger im auf deren Begehren durchgeführten Zwangsverwertungen von Grundstücken durch Erwerb dieser Grundstücke zu Verlusten kommen. Da für die Erhebung der Handänderungssteuer ausschliesslich objektive Vorgänge massgebend sind und weitere Elemente steuerlich keine Rolle spielen, wird die Handänderungssteuer grundsätzlich auch durch eine Handänderung im Zwangsvollstreckungsverfahren ausgelöst und die Banken müssen zusätzlich zu ihren Verlusten auch diese Steuer tragen.

Um die wirtschaftlichen Folgen für Grundpfandgläubiger etwas abzumildern, befreien gewisse Kantone – so wie auch der Kanton Basel-Landschaft – Handänderungen infolge Zwangsverwertungsverfahren objektiv von der Handänderungssteuer. Somit muss die Steuer unter bestimmten Voraussetzungen nicht bezahlt werden.

3. Regelung im Kanton Basel-Landschaft

Die Handänderungssteuer wird bei Verkäufen im Zwangsvollstreckungs- oder Nachlassverfahren nicht erhoben, sofern

  • der Erwerber seit mindestens zwei Jahren Gläubiger einer auf der Liegenschaft lastenden Grundpfandschuld ist oder dafür Bürgschaft oder eine andere Sicherheit geleistet hat und
  • soweit der Kaufpreis die vorhergehenden und die dem Erwerber zustehenden oder von ihm verbürgten und sichergestellten Grundpfandforderungen samt aufgelaufenen Zinsen nicht übersteigt.

Die oben genannten Voraussetzungen müssen kumulativ erfüllt sein, um von der hiervor erwähnten Steuerbefreiungsregelung profitieren zu können. Mit Zwangsvollstreckungsverfahren ist die amtliche Verwertung im Schuldbetreibungs- und Konkursverfahren gemeint.

Ist dieser Steuerbefreiungstatbestand erfüllt, sind sowohl der Erwerber als auch der Veräusserer von der Handänderungssteuer befreit.

4. Fazit

Ausnahmen in den kantonalen Steuergesetzen, die bestimmte Vorgänge von der Handänderungssteuer befreien, sind mannigfaltig. So werden Handänderungen infolge Zwangsverwertungen in einigen Kantonen durch vollständige Steuerbefreiung privilegiert behandelt.

Insbesondere ist Grundpfandgläubigern – wozu gerade auch Banken gehören – zu raten, einen Blick in die kantonalen Steuergesetze zu werfen, bevor die Handänderungssteuerveranlagung in Rechtskraft erwächst und bezahlt wird, um sicherzustellen, dass sie die Steuer nicht um sonst bezahlen. In der Praxis kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Steuerverwaltungen den Tatbestand von selber anwenden. Im besten Fall kann die Handänderungssteuer, die betragsmässig doch erheblich sein kann – vermieden werden. Eine nachträgliche Korrektur einer rechtskräftigen Veranlagung im Revisionsverfahren dürfte kaum je gelingen.

Bei Fragen und für weiterführende Hinweise steht das Steuerteam gerne zur Verfügung.

Autor: Veysel Oruclar

Themen: SteuernHandänderungssteuerSteuerbefreiungZwangsvollstreckungZwangsverwertungBasel-LandschaftBanken

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