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04. Mai 2020

Rückbaukosten bei Ersatzneubau gelten neu als abzugsfähige Unterhaltskosten von Liegenschaften im Privatvermögen.

Mit Blick auf seine Energiestrategie will das Parlament energiesparende Gesamtsanierungen von Liegenschaften im Privatvermögen fördern. Deshalb sind neu seit dem 1. Januar 2020 auch Rückbaukosten, die im Zusammenhang mit einem Ersatzneubau anfallen, steuerlich abzugsfähig. Diese Rückbaukosten werden den Unterhaltskosten gleichgestellt. Der Abzug kann unter bestimmten Voraussetzungen auf die zwei nachfolgenden Steuerperioden vorgetragen werden - ein neues Instrument für Privatpersonen.


Mit Ausnahme der Kantone Graubünden und Luzern haben alle Kantone diese für die Bundessteuern vorgesehene Steuerentlastung ebenfalls in ihre kantonale Gesetzgebung aufgenommen.

Da die Begriffe "Rückbaukosten" und "Ersatzneubauten" bislang im Steuerrecht nicht vorgekommen sind, musste die bisherige Liegenschaftskostenverordnung (LVO) totalrevidiert werden. Sie gilt grundsätzlich nur für die direkte Bundessteuer, aber die meisten Kantone orientieren sich an der LVO auch für Zwecke der kantonalen Steuern.

1. Was sind Rückbaukosten?

Als Rückbaukosten für einen Ersatzneubau gelten nach der revidierten LVO die Kosten für:
  • die Demontage;
  • den Abbruch;
  • den Abtransport und
  • die Entsorgung.

Als Demontage wird insbesondere der Abbau von Installationen wie z. B. Lüftungen, Heizungen, Sanitär- und Elektroanlagen verstanden. Der Abbruch wie z. B. der Abriss oder das Zerlegen von Bauteilen betrifft das vorbestehende Gebäude an sich. Als Abtransport wird die örtliche Verschiebung des Bauabfalls bezeichnet. Die Beseitigung des Bauabfalls fällt unter den Begriff der Entsorgung.

Die steuerpflichtige Person hat die angefallenen Kosten gemäss den oben genannten Kategorien (Demontage, Abbruch, Abtransport und Entsorgung) in einer separaten Abrechnung gegliedert auszuweisen. Warum dies so ist, nachdem alle diese Kostenarten abzugsfähig sind, ist nicht klar.

Kosten für eine Altlastensanierung des Bodens und von Geländeverschiebungen, Rodungen, Planierungsarbeiten sowie Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneubau sind hingegen weiterhin nicht abzugsfähig.

Rückbaukosten können nur von derjenigen steuerpflichtigen Person geltend gemacht werden, welche auch den Ersatzneubau vornimmt. Wenn jemand anderes den Neubau erstellt, fallen die Kosten "ins Leere", obwohl energietechnisch die gleiche Wirkung eintritt. Es wird sich zukünftig wohl zeigen müssen, ob die Untrennbarkeit zwischen der steuerpflichtigen Person, die die Rückbaukosten trägt und auch den Ersatzneubau realisiert, zulässig ist.

2. Wann liegt ein Ersatzneubau vor?

Der Begriff Ersatzneubau verlangt, dass innert einer angemessenen Frist auf dem gleichen Grundstück ein neues Gebäude errichtet wird, welches gleichartig genutzt wird.

Der Begriff der gleichartigen Nutzung ist zentral. Von gleichartig wird beispielsweise (noch) ausgegangen, wenn ein zuvor beheiztes Wohnhaus in ein umweltschonendes, beheiztes Gebäude mit integriertem gewerblich genutzten Liegenschaftsteil umgebaut wird. Hingegen wird eine gleichartige Nutzung verneint, wenn ein bisher unbeheiztes Gebäude (z.B. eine Parkgarage) in ein beheiztes Wohnhaus umgebaut wird.

In Anlehnung an die Bestimmungen für die Ersatzbeschaffung in Zusammenhang mit den Grundstückgewinnsteuern sieht das Eidgenössische Finanzdepartment eine Zweijahresfrist für die Erstellung des Ersatzbaus als angemessen. Diese kann knapp sein, gerade wenn es zu Einsprachen kommt. Es ist zu hoffen, dass eine längere Frist akzeptiert wird, wenn die Bauzeit unverschuldet länger dauert.

3. Kosten können zum ersten Mal vorgetragen werden

Können die Kosten für den Rückbau steuerlich nicht vollständig in dem Jahr berücksichtigt werden, in dem sie angefallen sind, können sie auf die nachfolgende Steuerperiode vorgetragen werden. Können die Kosten auch in dieser Steuerperiode nicht ganz berücksichtigt werden, können die verbleibenden Kosten wiederum auf die nächste Steuerperiode übertragen werden. Folglich können die abzugsberechtigten Kosten auf maximal drei Jahre verteilt werden, was vor allem Steuerpflichtigen mit eher tiefen Einkommen entgegenkommt.

Bei Fragen und für weiterführende Hinweise steht das Steuerteam gerne zur Verfügung.

Autorinnen: Nadia Tarolli Schmidt, Nina Orth

Themen: SteuernEnergetische Sanierungen von LiegenschaftenGrundsteuernUnterhaltskostenRückbaukostenErsatzneubauVortragsmöglichkeit der Kosten

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